Every so often I get the same inquiry: a Canadian with an Inc., or an American with an LLC, whose accountant told them to buy the condo in Puerto Vallarta under their company's name. "That way you deduct the trips, depreciate the property, and keep the money working inside the corporation." It sounds logical. It sounds elegant. And in many cases, it's about to cost the buyer tens of thousands of dollars in taxes they didn't have to pay.
Cada cierto tiempo me llega la misma consulta: un canadiense con una Inc., o un americano con una LLC, cuyo contador le dijo que comprara el departamento en Puerto Vallarta a nombre de la empresa. "Así deduces los viajes, deprecias el inmueble, y el dinero trabaja sin salir de la corporación." Suena lógico. Suena elegante. Y en muchos casos está a punto de costarle al comprador decenas de miles de dólares en impuestos que no tenía que pagar.
De temps en temps, je reçois la même demande : un Canadien avec une Inc., ou un Américain avec une LLC, dont le comptable lui a dit d'acheter l'appartement à Puerto Vallarta au nom de son entreprise. « Comme ça, tu déduis les voyages, tu amortis le bien, et l'argent travaille sans sortir de la société. » Ça semble logique. Ça semble élégant. Et dans de nombreux cas, cela est sur le point de coûter à l'acheteur des dizaines de milliers de dollars en impôts qu'il n'avait pas à payer.
This isn't an isolated case. Every year I get three or four identical inquiries: Americans with LLCs, Canadians with Inc.s, the occasional European with a Delaware structure they were sold as "tax-efficient." They all come with the same idea: buy in Mexico through their foreign company because their accountant—who has never closed a real estate transaction in Mexico—told them it was better.
No es un caso aislado. Cada año me llegan tres o cuatro consultas idénticas: americanos con LLCs, canadienses con Inc., algún europeo con una estructura en Delaware que le vendieron como "fiscalmente eficiente." Todos vienen con la misma idea: comprar en México a través de su empresa extranjera porque su contador —que jamás ha hecho una operación inmobiliaria en México— les dijo que era mejor.
Ce n'est pas un cas isolé. Chaque année, je reçois trois ou quatre demandes identiques : des Américains avec des LLC, des Canadiens avec des Inc., parfois un Européen avec une structure au Delaware qu'on lui a vendue comme « fiscalement efficace ». Ils viennent tous avec la même idée : acheter au Mexique via leur entreprise étrangère parce que leur comptable — qui n'a jamais conclu une transaction immobilière au Mexique — leur a dit que c'était mieux.
Sometimes it is better. Most of the time it isn't. And the difference between one case and another isn't where you think it is.
A veces es mejor. La mayoría de las veces no lo es. Y la diferencia entre uno y otro caso no está donde crees que está.
Parfois, c'est mieux. La plupart du temps, ce ne l'est pas. Et la différence entre un cas et l'autre n'est pas là où vous le pensez.
When a foreigner wants to buy property in Mexico's restricted zone—the entire 50-kilometer coastal strip, including Puerto Vallarta and Riviera Nayarit—there are four paths:
Cuando un extranjero quiere comprar propiedad en zona restringida de México —toda la franja costera de 50 kilómetros, incluyendo Puerto Vallarta y Riviera Nayarit—, tiene cuatro caminos:
Quand un étranger veut acheter une propriété dans la zone restreinte du Mexique — toute la bande côtière de 50 kilomètres, y compris Puerto Vallarta et Riviera Nayarit — il existe quatre voies :
1. Personal bank trust (fideicomiso). The Mexican bank is the legal owner; you are the beneficiary with full rights to use, rent, sell, and bequeath. This is the standard structure for 90% of foreign buyers. You can designate substitute beneficiaries, which greatly simplifies succession.
1. Fideicomiso a nombre personal. El banco mexicano es propietario legal; tú eres beneficiario con todos los derechos de uso, renta, venta y herencia. Es la estructura estándar para el 90% de los compradores extranjeros. Puedes designar beneficiarios sustitutos, lo que simplifica enormemente la sucesión.
1. Fidéicommis bancaire au nom personnel (fideicomiso). La banque mexicaine est le propriétaire légal ; vous êtes le bénéficiaire avec tous les droits d'usage, de location, de vente et de succession. C'est la structure standard pour 90 % des acheteurs étrangers. Vous pouvez désigner des bénéficiaires substituts, ce qui simplifie grandement la succession.
2. U.S. LLC as trust beneficiary. Same as above, but the beneficiary is your LLC instead of you personally. The trust is still required because, under Mexican law, the LLC is a foreign legal entity subject to the same constitutional restriction as a foreign individual.
2. LLC estadounidense como beneficiaria del fideicomiso. Igual que arriba, pero el beneficiario es tu LLC en vez de ti personalmente. El fideicomiso sigue siendo obligatorio porque, para el derecho mexicano, la LLC es una persona moral extranjera sujeta a la misma restricción constitucional que una persona física extranjera.
2. LLC américaine comme bénéficiaire du fidéicommis. Comme ci-dessus, mais le bénéficiaire est votre LLC au lieu de vous personnellement. Le fidéicommis reste obligatoire car, selon le droit mexicain, la LLC est une personne morale étrangère soumise à la même restriction constitutionnelle qu'un individu étranger.
3. Canadian corporation (Inc.) as trust beneficiary. Same mechanism, but with very different tax implications in Canada that I'll explain below.
3. Corporación canadiense (Inc.) como beneficiaria del fideicomiso. Mismo mecanismo, pero con implicaciones fiscales muy distintas en Canadá que explicaré adelante.
3. Société canadienne (Inc.) comme bénéficiaire du fidéicommis. Même mécanisme, mais avec des implications fiscales très différentes au Canada que j'expliquerai ci-dessous.
4. Mexican subsidiary (SA de CV, SRL de CV) as direct owner. The subsidiary is a Mexican legal entity, so it can own directly without a trust. Your foreign company is a shareholder of the Mexican one.
4. Subsidiaria mexicana (SA de CV, SRL de CV) como propietaria directa. La subsidiaria es persona moral mexicana, así que puede ser dueña sin fideicomiso. Tu empresa extranjera es accionista de la mexicana.
4. Filiale mexicaine (SA de CV, SRL de CV) comme propriétaire direct. La filiale est une personne morale mexicaine, elle peut donc être propriétaire directement sans fidéicommis. Votre entreprise étrangère est actionnaire de la mexicaine.
Each option has its logic. And each has traps that your accountant in Dallas or Toronto probably doesn't know about.
Cada opción tiene su lógica. Y cada una tiene trampas que tu contador en Dallas o Toronto probablemente no conoce.
Chaque option a sa logique. Et chacune a des pièges que votre comptable à Dallas ou à Toronto ne connaît probablement pas.
If you're a Canadian with an Inc. and you have retained earnings you don't want to distribute, your accountant probably told you to use that capital to buy a condo in Puerto Vallarta. The logic sounds good: the money works, you generate rental income, and you don't pay dividend distribution tax until you decide to take it out. The problem is that logic works differently depending on how you structure the purchase—and the structure that seems most "sophisticated" is precisely the one that hurts you the most fiscally.
Si eres canadiense con una Inc. y tienes utilidades retenidas que no quieres distribuir, probablemente tu contador te dijo que uses ese capital para comprar un departamento en Puerto Vallarta. La lógica suena bien: el dinero trabaja, generas renta, y no pagas impuesto de distribución de dividendos hasta que decidas sacarlo. El problema es que esa lógica funciona diferente dependiendo de cómo estructures la compra — y la estructura que parece más "sofisticada" es precisamente la que más te perjudica fiscalmente.
Si vous êtes un Canadien avec une Inc. et que vous avez des bénéfices non répartis que vous ne voulez pas distribuer, votre comptable vous a probablement dit d'utiliser ce capital pour acheter un condo à Puerto Vallarta. La logique semble bonne : l'argent travaille, vous générez des revenus locatifs, et vous ne payez pas d'impôt sur la distribution de dividendes jusqu'à ce que vous décidiez de le retirer. Le problème, c'est que cette logique fonctionne différemment selon la façon dont vous structurez l'achat — et la structure qui semble la plus « sophistiquée » est précisément celle qui vous nuit le plus sur le plan fiscal.
The option that seems smart but isn't: creating a Mexican subsidiary.
La opción que parece inteligente pero no lo es: crear una subsidiaria mexicana.
L'option qui semble intelligente mais ne l'est pas : créer une filiale mexicaine.
Some Canadian accountants recommend creating an SA de CV or SRL de CV in Mexico, where your Canadian Inc. is the shareholder. The Mexican subsidiary buys the condo directly (no trust needed because it's a Mexican legal entity), and the rental income stays in Mexico "protected" from Canadian taxes.
Algunos contadores canadienses recomiendan crear una SA de CV o SRL de CV en México, donde tu Inc. canadiense sea accionista. La subsidiaria mexicana compra el departamento directamente (sin fideicomiso porque es persona moral mexicana), y las rentas se quedan en México "protegidas" de impuestos canadienses.
Certains comptables canadiens recommandent de créer une SA de CV ou une SRL de CV au Mexique, dont votre Inc. canadienne serait l'actionnaire. La filiale mexicaine achète le condo directement (aucun fidéicommis nécessaire, puisqu'il s'agit d'une personne morale mexicaine), et les revenus locatifs restent au Mexique, « à l'abri » des impôts canadiens.
False. This is where FAPI comes in.
Falso. Aquí entra FAPI.
Faux. C'est ici qu'intervient le FAPI.
FAPI stands for Foreign Accrual Property Income—a rule from the CRA contained in sections 91 to 95 of the ITA (Income Tax Act). The rule says: if your Canadian corporation controls a foreign company that generates passive income, that income is attributed to your Inc. and taxed in Canada every year, even if you never distribute it. The Mexican subsidiary qualifies as a "Controlled Foreign Affiliate" and rental income is passive income. To escape FAPI, you would need to demonstrate that the subsidiary is an "active business" under section 95(2)—which typically requires more than five full-time employees (meaning a minimum of six). Absurd for a single vacation rental condo.
FAPI significa Foreign Accrual Property Income — una regla del CRA contenida en las secciones 91 a 95 de la ITA (Income Tax Act). La regla dice: si tu corporación canadiense controla una empresa extranjera que genera ingreso pasivo, ese ingreso se atribuye a tu Inc. y se grava en Canadá cada año, aunque nunca lo distribuyas. La subsidiaria mexicana califica como "Controlled Foreign Affiliate" y el ingreso por renta es ingreso pasivo. Para escapar de FAPI tendrías que demostrar que la subsidiaria es un "negocio activo" bajo la sección 95(2) — lo cual típicamente requiere más de cinco empleados de tiempo completo (mínimo seis). Absurdo para un solo departamento de renta vacacional.
FAPI signifie Foreign Accrual Property Income — une règle de l'ARC contenue dans les articles 91 à 95 de la LIR (Loi de l'impôt sur le revenu). La règle dit : si votre société canadienne contrôle une entreprise étrangère qui génère des revenus passifs, ces revenus sont attribués à votre Inc. et imposés au Canada chaque année, même si vous ne les distribuez jamais. La filiale mexicaine est considérée comme une « société étrangère affiliée contrôlée (SEA) » et les revenus locatifs sont des revenus passifs. Pour échapper au FAPI, vous devriez démontrer que la filiale répond au « critère d'entreprise active » en vertu de l'article 95(2) — ce qui exige généralement plus de cinq employés à temps plein (c'est-à-dire un minimum de six). Absurde pour un seul condo de location de vacances.
The result: you pay taxes in Canada every year on the condo's rental income even though that income never leaves Mexico. Exactly the opposite of what you wanted to achieve.
El resultado: pagas impuestos en Canadá cada año sobre la renta del departamento aunque esa renta nunca salga de México. Exactamente lo contrario de lo que querías lograr.
Le résultat : vous payez des impôts au Canada chaque année sur les revenus locatifs du condo, même si ces revenus ne quittent jamais le Mexique. Exactement le contraire de ce que vous vouliez accomplir.
The option that seems simple and turns out to be correct: direct trust.
La opción que parece simple y resulta ser la correcta: fideicomiso directo.
L'option qui semble simple et qui s'avère être la bonne : le fidéicommis direct.
If instead of creating a Mexican subsidiary you simply make your Canadian Inc. the beneficiary of a Mexican bank trust, FAPI doesn't apply. Why? Because the trust is not a "foreign corporation with share capital"—which is what section 95(1) of the ITA requires to trigger FAPI. The income flows as "foreign property income" and is reported on your T2 with credit for taxes paid in Mexico.
Si en vez de crear subsidiaria mexicana simplemente pones a tu Inc. canadiense como beneficiaria de un fideicomiso bancario mexicano, FAPI no aplica. ¿Por qué? Porque el fideicomiso no es una "corporación extranjera con capital accionario" — que es lo que la sección 95(1) de la ITA requiere para activar FAPI. El ingreso fluye como "foreign property income" y se reporta en tu T2 con crédito por los impuestos pagados en México.
Si, au lieu de créer une filiale mexicaine, vous désignez simplement votre Inc. canadienne comme bénéficiaire d'un fidéicommis bancaire mexicain, le FAPI ne s'applique pas. Pourquoi ? Parce que le fidéicommis n'est pas une « société étrangère dotée d'un capital-actions » — ce qu'exige l'article 95(1) de la LIR pour déclencher le FAPI. Les revenus circulent comme « revenus de biens étrangers » et sont déclarés dans votre T2, avec un crédit pour les impôts payés au Mexique.
But don't celebrate yet. There are three additional traps that many ignore:
Pero no cantes victoria todavía. Hay tres trampas adicionales que muchos ignoran:
Mais ne criez pas victoire trop vite. Il existe trois pièges supplémentaires que beaucoup ignorent :
First trap: the penalty on passive income in CCPCs. If your Inc. is a CCPC (Canadian-Controlled Private Corporation), passive investment income is subject to combined tax burdens that can reach approximately 50% in most provinces—resulting from adding the base federal tax, the 10.67% surcharge under Section 123.3, and provincial tax. There's a partial refund mechanism (RDTOH) when you pay dividends, but the net effect is that retaining passive income inside a CCPC isn't as advantageous as it seems. The Canadian system is designed to discourage exactly what you wanted to do.
Primera trampa: el castigo al ingreso pasivo en CCPCs. Si tu Inc. es una CCPC (Canadian-Controlled Private Corporation), el ingreso pasivo de inversión está sujeto a cargas fiscales combinadas que pueden alcanzar aproximadamente el 50% en la mayoría de las provincias — resultado de sumar el impuesto federal base, el recargo del 10.67% bajo Section 123.3, y el impuesto provincial. Existe un mecanismo de reembolso parcial (RDTOH) cuando pagas dividendos, pero el efecto neto es que retener ingresos pasivos dentro de una CCPC no es tan ventajoso como parece. El sistema canadiense está diseñado para desalentar exactamente lo que querías hacer.
Premier piège : la pénalité sur les revenus passifs dans les SPCC. Si votre Inc. est une SPCC (Société privée sous contrôle canadien), les revenus passifs de placement sont assujettis à des charges fiscales combinées qui peuvent atteindre environ 50 % dans la plupart des provinces — résultat de l'addition de l'impôt fédéral de base, de la surtaxe additionnelle de 10,67 % en vertu de l'article 123.3, et de l'impôt provincial. Il existe un mécanisme de remboursement partiel (IMRTD) lorsque vous versez des dividendes, mais l'effet net est que conserver des revenus passifs au sein d'une SPCC n'est pas aussi avantageux qu'il n'y paraît. Le système canadien est conçu pour décourager exactement ce que vous vouliez faire.
Second trap: Section 94 (Non-Resident Trusts). Although the Mexican trust escapes FAPI, it may fall under a different regime. If the Canadian beneficiary is a "resident contributor" or "resident beneficiary" of a foreign trust, that trust may be treated as a Canadian resident for tax purposes. This is a parallel risk that should be analyzed with a specialized Canadian accountant.
Segunda trampa: Section 94 (Non-Resident Trusts). Aunque el fideicomiso mexicano escape de FAPI, puede caer bajo otro régimen. Si el beneficiario canadiense es "resident contributor" o "resident beneficiary" de un fideicomiso extranjero, ese fideicomiso puede ser tratado como residente canadiense para efectos fiscales. Es un riesgo paralelo que debe analizarse con un contador canadiense especializado.
Deuxième piège : l'article 94 (Fiducies non résidentes). Bien que le fidéicommis mexicain échappe au FAPI, il peut tomber sous un régime différent. Si le bénéficiaire canadien est un « resident contributor » ou un « resident beneficiary » d'une fiducie étrangère, cette fiducie peut être traitée comme résidente canadienne aux fins de l'impôt. C'est un risque parallèle qui doit être analysé avec un comptable canadien spécialisé.
Third trap: shareholder benefit. Under section 15(1) of the ITA—and confirmed by Section 15(7) for its extraterritorial application—if your Inc. owns the condo (via trust or subsidiary) and you use it personally without paying market rent, the CRA can impute personal income equal to the fair market value of that use. With no deduction for the company. It's an aggressive rule and the CRA actively enforces it.
Tercera trampa: shareholder benefit. Bajo la sección 15(1) de la ITA — y confirmado por la Section 15(7) para su aplicación extraterritorial —, si tu Inc. es dueña del departamento (vía fideicomiso o subsidiaria) y tú lo usas personalmente sin pagar renta de mercado, el CRA puede imputarte un ingreso personal equivalente al valor de mercado de ese uso. Sin derecho a deducción para la empresa. Es una regla agresiva y el CRA la aplica activamente.
Troisième piège : l'avantage à l'actionnaire. En vertu de l'article 15(1) de la LIR — et confirmé par l'article 15(7) pour son application extraterritoriale —, si votre Inc. est propriétaire du condo (via un fidéicommis ou une filiale) et que vous l'utilisez personnellement sans payer un loyer de marché, l'ARC peut vous imputer un revenu personnel équivalant à la juste valeur marchande de cet usage. Sans droit à déduction pour la société. C'est une règle agressive, et l'ARC l'applique activement.
The summary for Canadians: The Mexican subsidiary is the worst option—it triggers FAPI and hurts you the most fiscally. The direct trust is better but not perfect—you escape FAPI but face the penalty on passive income for CCPCs, the possible Section 94 risk, and shareholder benefit if you use the property. The accountant who told you "buy with your company" without explaining all this probably has never closed a transaction in Mexico.
El resumen para canadienses: La subsidiaria mexicana es la peor opción — activa FAPI y es la que más te perjudica fiscalmente. El fideicomiso directo es mejor pero no perfecto — escapas de FAPI pero enfrentas el castigo al ingreso pasivo de CCPCs, el posible riesgo de Section 94, y el shareholder benefit si usas la propiedad. El contador que te dijo "compra con tu empresa" sin explicarte todo esto probablemente nunca ha cerrado una operación en México.
Le résumé pour les Canadiens : la filiale mexicaine est la pire option — elle déclenche le FAPI et c'est elle qui vous nuit le plus sur le plan fiscal. Le fidéicommis direct est préférable, mais pas parfait — vous échappez au FAPI, mais vous faites face à la pénalité sur les revenus passifs des SPCC, au risque possible de l'article 94, et à l'avantage à l'actionnaire si vous utilisez la propriété. Le comptable qui vous a dit « achetez avec votre société » sans vous expliquer tout cela n'a probablement jamais conclu de transaction au Mexique.
Americans with LLCs have a different path, but not one free of complications.
Los estadounidenses con LLCs tienen un camino diferente, pero no libre de complicaciones.
Les Américains avec des LLC empruntent un chemin différent, mais non dénué de complications.
The typical single-member LLC is a "disregarded entity" for the IRS—it's not treated as a separate entity from the owner for federal tax purposes. Income passes directly to the owner and is taxed on their personal return. This avoids the double taxation that corporations face.
La LLC típica de un solo miembro es "disregarded entity" para el IRS — no se trata como entidad separada del dueño para efectos del impuesto federal. El ingreso pasa directo al dueño y se grava en su declaración personal. Eso evita la doble tributación que enfrentan las corporaciones.
La LLC typique à membre unique est une « entité ignorée » pour l'IRS — elle n'est pas traitée comme une entité distincte du propriétaire pour les besoins de l'impôt fédéral. Les revenus passent directement au propriétaire et sont imposés sur sa déclaration personnelle. Cela évite la double imposition que subissent les sociétés.
But the fact that the LLC is fiscally transparent doesn't mean you can do whatever you want. If you use the property personally, you must clearly separate personal-use days from commercial rental days, because the IRS's "vacation home" rules (section 280A of the Internal Revenue Code) limit what expenses you can deduct based on the proportion of use. If personal use exceeds certain thresholds, the property gets reclassified and you lose deductions.
Pero el hecho de que la LLC sea transparente fiscalmente no significa que puedas hacer lo que quieras. Si usas la propiedad personalmente, debes separar claramente los días de uso personal de los días de renta comercial, porque las reglas de "vacation home" del IRS (sección 280A del Internal Revenue Code) limitan qué gastos puedes deducir según la proporción de uso. Si el uso personal excede ciertos umbrales, la propiedad se reclasifica y pierdes deducciones.
Mais le fait que la LLC soit fiscalement transparente ne signifie pas que vous pouvez faire ce que vous voulez. Si vous utilisez la propriété personnellement, vous devez clairement distinguer les jours d'utilisation personnelle des jours de location commerciale, car les règles de l'IRS sur les « résidences de vacances » (article 280A de l'Internal Revenue Code) limitent les dépenses que vous pouvez déduire en fonction de la proportion d'utilisation. Si l'utilisation personnelle dépasse certains seuils, la propriété est reclassifiée et vous perdez des déductions.
Additionally, there are reporting obligations many people ignore. FBAR (FinCEN 114) applies if you have foreign bank accounts with an aggregate balance over $10,000—the property itself isn't a financial account, but the account where you deposit rents is. Form 8938 (FATCA) applies to foreign financial assets above certain thresholds; the property itself isn't a financial asset for FATCA, but the Mexican bank accounts where you deposit rents are.
Además, hay obligaciones de reporte que muchos ignoran. FBAR (FinCEN 114) aplica si tienes cuentas bancarias extranjeras con saldo agregado mayor a $10,000 — la propiedad en sí no es cuenta financiera, pero la cuenta donde depositas las rentas sí lo es. Form 8938 (FATCA) aplica a activos financieros extranjeros según ciertos umbrales; el inmueble en sí mismo no es un activo financiero para FATCA, pero las cuentas bancarias mexicanas donde depositas las rentas sí lo son.
De plus, il existe des obligations déclaratives que beaucoup ignorent. Le FBAR (FinCEN 114) s'applique si vous avez des comptes bancaires étrangers dont le solde total dépasse 10 000 $ — la propriété elle-même n'est pas un compte financier, mais le compte où vous déposez les loyers l'est. Le formulaire 8938 (FATCA) s'applique aux actifs financiers étrangers au-delà de certains seuils ; la propriété elle-même n'est pas un actif financier pour le FATCA, mais les comptes bancaires mexicains où vous déposez les loyers le sont.
And here's an important point about the Mexican trust: treatment as a "Foreign Trust" for the IRS depends on the specific structure. Under Revenue Ruling 2013-14, certain trusts where the trustee bank has no powers beyond holding legal title to the property may qualify as agency relationships rather than foreign trusts, in which case Forms 3520 and 3520-A are not required. However, if the trust grants the bank any additional powers, the ruling doesn't apply and the reporting obligation is reactivated. The classification isn't automatic and should be confirmed with a CPA specializing in international structures.
Y aquí viene un punto importante sobre el fideicomiso mexicano: el tratamiento como "Foreign Trust" para el IRS depende de la estructura específica. Bajo el Revenue Ruling 2013-14, ciertos fideicomisos donde el banco fiduciario no tiene facultades más allá de mantener el título legal de la propiedad pueden calificar como relaciones de agencia (agency relationships) y no como foreign trusts, en cuyo caso no se requieren los Formularios 3520 y 3520-A. Sin embargo, si el fideicomiso otorga al banco cualquier facultad adicional, el ruling no aplica y la obligación de reportar se reactiva. La clasificación no es automática y debe confirmarse con un CPA especializado en estructuras internacionales.
Et voici un point important concernant le fidéicommis mexicain : son traitement en tant que « Foreign Trust » pour l'IRS dépend de la structure spécifique. Selon le Revenue Ruling 2013-14, certains fidéicommis dans lesquels la banque fiduciaire n'a pas de pouvoirs au-delà de la détention du titre légal de la propriété peuvent être qualifiés de relations d'agence plutôt que de trusts étrangers, auquel cas les formulaires 3520 et 3520-A ne sont pas requis. Cependant, si le fidéicommis accorde à la banque des pouvoirs supplémentaires, le ruling ne s'applique pas et l'obligation déclarative est réactivée. La classification n'est pas automatique et doit être confirmée avec un CPA spécialisé dans les structures internationales.
If the trust does qualify as a Foreign Trust, penalties for not filing Form 3520 vary by type of violation: for transfers to the trust or distributions received (IRC §6048(a) and (c)), the penalty is $10,000 or 35% of the gross reportable amount, whichever is greater; for the annual Form 3520-A report (IRC §6048(b)), the penalty is $10,000 or 5% of the gross reportable amount. Note: as of 2025, the IRS announced it will no longer impose automatic penalties for late filing of Form 3520 if a reasonable cause statement is attached, though this doesn't eliminate the risk entirely. The conservative position remains to assume it applies until you confirm otherwise.
Si el fideicomiso sí califica como Foreign Trust, las penalidades por no presentar Form 3520 varían según el tipo de incumplimiento: para transferencias al fideicomiso o distribuciones recibidas (IRC §6048(a) y (c)), la penalidad es $10,000 o el 35% del monto bruto reportable, lo que sea mayor; para el reporte anual Form 3520-A (IRC §6048(b)), la penalidad es $10,000 o el 5% del monto bruto reportable. Nota: a partir de 2025, el IRS anunció que ya no impondrá penalidades automáticas por presentación tardía del Form 3520 si se adjunta declaración de causa razonable, aunque esto no elimina el riesgo por completo. La posición conservadora sigue siendo asumir que aplica hasta confirmar lo contrario.
Si le fidéicommis est qualifié de Foreign Trust, les pénalités pour défaut de dépôt du formulaire 3520 varient selon le type de violation : pour les transferts au trust ou les distributions reçues (IRC §6048(a) et (c)), la pénalité est de 10 000 $ ou 35 % du montant brut déclarable, selon le montant le plus élevé ; pour le rapport annuel du formulaire 3520-A (IRC §6048(b)), la pénalité est de 10 000 $ ou 5 % du montant brut déclarable. Note : à partir de 2025, l'IRS a annoncé qu'il n'imposerait plus de pénalités automatiques pour le dépôt tardif du formulaire 3520 si une déclaration de motif raisonnable est jointe, bien que cela n'élimine pas entièrement le risque. La position prudente reste de supposer qu'il s'applique jusqu'à confirmation du contraire.
I've seen clients who "forget" to mention the Mexican condo to their accountant and then have serious problems with the IRS. Not through intentional evasion—through simple ignorance of reporting rules.
Me ha tocado ver clientes que "olvidan" mencionar el departamento en México a su contador y luego tienen problemas serios con el IRS. No por evasión intencional — por simple desconocimiento de las reglas de reporte.
J'ai vu des clients qui « oublient » de mentionner l'appartement mexicain à leur comptable et qui ont ensuite de sérieux problèmes avec l'IRS. Pas par évasion intentionnelle — par simple méconnaissance des règles déclaratives.
This is where many get confused.
Aquí es donde muchos se confunden.
C'est là que beaucoup se trompent.
"If I create a Mexican company, I can own directly without a trust, deduct all expenses, and pay less tax." It sounds logical. And it's partially true.
"Si creo una empresa mexicana, puedo ser dueño directo sin fideicomiso, deduzco todos los gastos, y pago menos impuestos." Suena lógico. Y es parcialmente cierto.
« Si je crée une entreprise mexicaine, je peux être propriétaire directement sans fidéicommis, déduire toutes les dépenses et payer moins d'impôts. » Ça semble logique. Et c'est partiellement vrai.
Let's run the numbers with a condo generating $27,500 in annual rent:
Hagamos los números con un departamento que genera $27,500 dólares de renta al año:
Faisons les calculs avec un appartement qui génère 27 500 dollars de loyers annuels :
The subsidiary "saves" $1,000-1,500 in Mexican income tax compared to the trust's standard regime. But wait—we're not done.
La subsidiaria "ahorra" $1,000-1,500 dólares en ISR mexicano comparado con el régimen estándar del fideicomiso. Pero espera — no hemos terminado.
La filiale « économise » 1 000 à 1 500 dollars d'impôt sur le revenu mexicain par rapport au régime standard du fidéicommis. Mais attendez — ce n'est pas fini.
Costs of maintaining the subsidiary: Formation (~$1,000-1,500 USD), monthly accounting, tax filings, beneficial owner compliance, corporate minutes, possible tax audit if you grow: $3,000-5,000 per year.
Costos de mantener la subsidiaria: Constitución (~$1,000-1,500 USD), contabilidad mensual, declaraciones, cumplimiento de beneficiario controlador, actas, posible dictamen fiscal si creces: $3,000-5,000 dólares al año.
Coûts de maintien de la filiale : Constitution (~1 000-1 500 USD), comptabilité mensuelle, déclarations fiscales, conformité au registre des bénéficiaires effectifs, procès-verbaux, éventuel contrôle fiscal si vous vous développez : 3 000 à 5 000 dollars par an.
The "savings" are already negative. You pay more for the structure than you save in taxes.
El "ahorro" ya es negativo. Pagas más por la estructura de lo que ahorras en impuestos.
Les « économies » sont déjà négatives. Vous payez plus pour la structure que vous n'économisez en impôts.
And the final blow is still coming: When you want to extract profits from the Mexican subsidiary to your pocket (or to your foreign company), there's an additional withholding on dividends distributed to foreign residents. The general rate is 10% (articles 140 and 164 of the LISR), but bilateral treaties with the United States and Canada reduce it to 5% if the foreign company owns at least 10% of the subsidiary's capital. If you reinvest and never distribute, you stay at 30% corporate income tax plus the costs of maintaining the structure. But if you want to use that money, the effective tax burden rises to approximately 33-35% applying the treaty, or 37% without it.
Y todavía falta el golpe final: Cuando quieras sacar las utilidades de la subsidiaria mexicana a tu bolsillo (o a tu empresa extranjera), hay una retención adicional sobre dividendos distribuidos a residentes en el extranjero. La tasa general es 10% (artículos 140 y 164 de la LISR), pero los tratados bilaterales con Estados Unidos y Canadá la reducen al 5% si la empresa extranjera posee al menos 10% del capital de la subsidiaria. Si reinviertes y nunca distribuyes, te quedas en el 30% de ISR corporativo más los costos de mantener la estructura. Pero si quieres usar ese dinero, la carga fiscal efectiva sube a aproximadamente 33-35% aplicando el tratado, o 37% sin él.
Et le coup final reste à venir : Quand vous voulez extraire les bénéfices de la filiale mexicaine vers votre poche (ou vers votre entreprise étrangère), il y a une retenue supplémentaire sur les dividendes distribués aux résidents étrangers. Le taux général est de 10 % (articles 140 et 164 de la LISR), mais les traités bilatéraux avec les États-Unis et le Canada le réduisent à 5 % si l'entreprise étrangère possède au moins 10 % du capital de la filiale. Si vous réinvestissez et ne distribuez jamais, vous restez à 30 % d'impôt sur les sociétés plus les coûts de maintien de la structure. Mais si vous voulez utiliser cet argent, la charge fiscale effective monte à environ 33-35 % en appliquant le traité, ou 37 % sans.
Compare: 25% gross with a direct trust vs. 33-37% effective with a subsidiary when you want to use the money. And with triple the administrative complexity.
Compara: 25% bruto en fideicomiso directo vs. 33-37% efectivo con subsidiaria cuando quieres usar el dinero. Y con el triple de complejidad administrativa.
Comparez : 25 % sur le brut avec un fidéicommis direct contre 33 à 37 % en taux effectif avec une filiale quand vous voulez utiliser l'argent. Et avec trois fois plus de complexité administrative.
If you're Canadian, add FAPI: the subsidiary's income gets taxed in Canada every year even if you don't distribute it. The supposed benefit of "trapped capital" disappears completely.
Si eres canadiense, súmale FAPI: el ingreso de la subsidiaria se grava en Canadá cada año aunque no lo distribuyas. El supuesto beneficio de "capital atrapado" desaparece completamente.
Si vous êtes Canadien, ajoutez le FAPI : les revenus de la filiale sont imposés au Canada chaque année même si vous ne les distribuez pas. Le supposé avantage du « capital piégé » disparaît complètement.
Mexico has tax treaties with the United States and Canada. They work. They allow you to credit taxes paid in Mexico in your home country, avoiding paying twice on the same income. They also reduce certain withholdings, like dividends from 10% to 5% under specific conditions.
México tiene tratados para evitar la doble tributación con Estados Unidos y Canadá. Funcionan. Permiten acreditar en tu país de origen los impuestos que pagaste en México, evitando que pagues dos veces sobre el mismo ingreso. También reducen ciertas retenciones, como la de dividendos del 10% al 5% bajo condiciones específicas.
Le Mexique a des traités fiscaux avec les États-Unis et le Canada. Ils fonctionnent. Ils vous permettent d'imputer dans votre pays d'origine les impôts payés au Mexique, évitant ainsi de payer deux fois sur le même revenu. Ils réduisent également certaines retenues, comme celle sur les dividendes, qui passe de 10 % à 5 % sous certaines conditions.
But they don't completely eliminate friction. The problem is the difference in tax base: Mexico charges you 25% on gross income (under the standard non-resident regime); your country calculates the foreign tax credit on its own base (typically net income). The math doesn't always align perfectly. You may end up with residual tax at home even though you paid in Mexico.
Pero no eliminan completamente la fricción. El problema es la diferencia de base: México te cobra 25% sobre ingreso bruto (en el régimen estándar para no residentes); tu país calcula el crédito fiscal sobre su propia base (típicamente ingreso neto). Las matemáticas no siempre empatan perfectamente. Puedes terminar con impuesto residual en casa aunque hayas pagado en México.
Mais ils n'éliminent pas complètement les frictions. Le problème vient de la différence d'assiette fiscale : le Mexique vous impose à 25 % sur le revenu brut (dans le régime standard pour les non-résidents) ; votre pays calcule le crédit d'impôt étranger sur sa propre base (généralement le revenu net). Les calculs ne concordent pas toujours parfaitement. Vous pouvez vous retrouver avec un impôt résiduel dans votre pays même après avoir payé au Mexique.
Treaties are a tool, not a magic solution. And they require the structure to be well-planned from the beginning to take advantage of them properly.
Los tratados son herramienta, no solución mágica. Y requieren que la estructura esté bien pensada desde el principio para aprovecharlos correctamente.
Les traités sont un outil, pas une solution miracle. Et ils exigent que la structure soit bien pensée dès le départ pour en tirer pleinement parti.
There are legitimate scenarios:
Hay escenarios legítimos:
Il existe des scénarios légitimes :
1. Trapped capital with no alternative. If the money is inside your corporation and extracting it costs you 35-40% in distribution taxes, using the corporation to buy directly via trust may make sense, even if you pay more in compliance. It's a financial calculation, not a universal truth. But remember: if you're Canadian, this doesn't eliminate the shareholder benefit analysis, the tax burden on passive income for CCPCs, the possible FAPI impact if you use a subsidiary, or the risk under Section 94 for foreign trusts.
1. Capital atrapado sin alternativa. Si el dinero está dentro de tu corporación y sacarlo te cuesta 35-40% en impuestos de distribución, usar la corporación para comprar directamente vía fideicomiso puede tener sentido, aunque pagues más en compliance. Es un cálculo financiero, no una verdad universal. Pero recuerda: si eres canadiense, esto no elimina el análisis de shareholder benefit, la carga fiscal sobre ingreso pasivo de CCPCs, el posible impacto de FAPI si usas subsidiaria, ni el riesgo bajo Section 94 para fideicomisos extranjeros.
1. Capital piégé sans alternative. Si l'argent est dans votre société et que l'extraire vous coûte 35 à 40 % d'impôts sur la distribution, utiliser la société pour acheter directement via un fidéicommis peut avoir du sens, même si vous payez plus en conformité. C'est un calcul financier, pas une vérité universelle. Mais rappelez-vous : si vous êtes Canadien, cela n'élimine ni l'analyse de l'avantage à l'actionnaire, ni la charge fiscale sur les revenus passifs des SPCC, ni l'impact potentiel du FAPI si vous utilisez une filiale, ni le risque prévu à l'article 94 pour les fiducies étrangères.
2. Multiple properties. If you plan to buy three, five, ten properties in Mexico and operate them as a real rental business, a corporate structure starts to justify its fixed costs. For a single property, almost never.
2. Portafolio múltiple. Si planeas comprar tres, cinco, diez propiedades en México y operarlas como negocio real de renta, una estructura corporativa empieza a justificar sus costos fijos. Para una sola propiedad, casi nunca.
2. Portefeuille de plusieurs biens. Si vous prévoyez d'acheter trois, cinq, dix propriétés au Mexique et de les exploiter comme une véritable entreprise de location, une structure sociétaire commence à justifier ses coûts fixes. Pour un seul bien, presque jamais.
3. Real asset protection. If you have potential creditors, pending lawsuits, or a high-risk profile, separating the asset from your personal wealth may be worth the cost. But be careful: the Mexican trust alone doesn't protect against the beneficiary's creditors—trust rights are attachable. For real protection you need a well-designed corporate structure, and that requires specific legal analysis on both sides of the border, not a generic recommendation.
3. Protección patrimonial real. Si tienes acreedores potenciales, juicios pendientes, o un perfil de riesgo alto, separar el activo de tu patrimonio personal puede valer el costo. Pero cuidado: el fideicomiso mexicano por sí solo no protege contra acreedores del beneficiario — los derechos fideicomisarios son embargables. Para protección real necesitas estructura corporativa bien diseñada, y eso requiere análisis legal específico de ambos lados de la frontera, no una recomendación genérica.
3. Protection patrimoniale réelle. Si vous avez des créanciers potentiels, des procès en cours ou un profil à haut risque, séparer l'actif de votre patrimoine personnel peut valoir le coût. Mais attention : le fidéicommis mexicain seul ne protège pas contre les créanciers du bénéficiaire — les droits du fidéicommis sont saisissables. Pour une vraie protection, il vous faut une structure sociétaire bien conçue, et cela nécessite une analyse juridique spécifique des deux côtés de la frontière, pas une recommandation générique.
4. Partner or co-investor. If you're buying with a partner who isn't your spouse, an entity can simplify governance, decision-making, and eventual exit. The alternative is a complex co-ownership agreement within the trust.
4. Socio o coinversionista. Si compras con un socio que no es tu cónyuge, una entidad puede simplificar la gobernanza, la toma de decisiones, y la salida eventual. La alternativa es un acuerdo de copropiedad complejo dentro del fideicomiso.
4. Associé ou co-investisseur. Si vous achetez avec un associé qui n'est pas votre conjoint, une entité peut simplifier la gouvernance, la prise de décision et la sortie éventuelle. L'alternative est un accord de copropriété complexe au sein du fidéicommis.
5. Long-term sale with high appreciation. If you're buying property you expect to appreciate significantly and plan to sell in 10 years, the sale tax calculation deserves analysis. Both the foreigner (under Article 160 of the LISR, which allows opting for 35% on net gain with a legal representative) and the Mexican company can deduct inflation-adjusted acquisition cost. The difference is in the rates—35% for non-residents vs. 30% for the company—and in withholding mechanics. For properties with high appreciation, the corporate structure may offer marginal advantages, but this requires specific projections, it's not automatic.
5. Horizonte de venta con alta plusvalía. Si compras una propiedad que esperas revalorice significativamente y planeas venderla en 10 años, el cálculo de impuesto a la venta merece análisis. Tanto el extranjero (bajo el artículo 160 de la LISR, que permite optar por el 35% sobre ganancia neta con representante legal) como la empresa mexicana pueden deducir el costo actualizado por inflación. La diferencia está en las tasas — 35% para no residentes vs. 30% para la empresa — y en la mecánica de retención. Para propiedades con alta plusvalía, la estructura corporativa puede ofrecer ventajas marginales, pero esto requiere proyecciones específicas, no es automático.
5. Horizon de vente avec forte plus-value. Si vous achetez une propriété dont vous pensez qu'elle prendra significativement de la valeur et que vous prévoyez de la vendre dans 10 ans, le calcul de l'impôt sur la vente mérite une analyse. Tant l'étranger (en vertu de l'article 160 de la LISR, qui permet d'opter pour 35 % sur le gain net avec un représentant légal) que l'entreprise mexicaine peuvent déduire le coût d'acquisition ajusté à l'inflation. La différence réside dans les taux — 35 % pour les non-résidents contre 30 % pour l'entreprise — et dans les mécanismes de retenue. Pour les propriétés à forte plus-value, la structure sociétaire peut offrir des avantages marginaux, mais cela nécessite des projections spécifiques, ce n'est pas automatique.
If none of these scenarios apply—if you're a foreigner who wants to buy a condo to use a few weeks a year and rent the rest—a personal trust is almost always the best option. Simpler, cheaper, less risk of cross-border tax mistakes. And with designated substitute beneficiaries, succession is clean without needing probate in your country or succession proceedings in Mexico for the property.
Si ninguno de estos escenarios aplica —si eres un extranjero que quiere comprar un departamento para usarlo unas semanas al año y rentarlo el resto— el fideicomiso a nombre personal es casi siempre la mejor opción. Más simple, más barato, menos riesgo de errores fiscales transfronterizos. Y con beneficiarios sustitutos designados, la sucesión es limpia sin necesidad de probate en tu país ni juicio sucesorio en México por el inmueble.
Si aucun de ces scénarios ne s'applique — si vous êtes un étranger qui veut acheter un appartement pour l'utiliser quelques semaines par an et le louer le reste du temps — un fidéicommis personnel est presque toujours la meilleure option. Plus simple, moins cher, avec moins de risques d'erreurs fiscales transfrontalières. Et avec des bénéficiaires substituts désignés, la succession est réglée sans qu'il soit besoin d'une procédure d'homologation dans votre pays ni d'une procédure successorale au Mexique pour la propriété.
The difference between paying what's fair and overpaying isn't in finding the "hack" your accountant doesn't know. It's in understanding how Mexico's rules interact with your country's—and planning the structure before signing, not after.
La diferencia entre pagar lo justo y pagar de más no está en encontrar el "hack" que tu contador no conoce. Está en entender cómo interactúan las reglas de México con las de tu país — y planear la estructura antes de firmar, no después.
La différence entre payer ce qui est juste et payer trop ne réside pas dans la découverte du « truc » que votre comptable ne connaît pas. Elle réside dans la compréhension de la manière dont les règles du Mexique interagissent avec celles de votre pays — et dans la planification de la structure avant de signer, pas après.
I've seen buyers who formed a Mexican subsidiary because someone told them "that's how you deduct everything," and now they're trapped: they pay a Mexican accountant, they pay corporate taxes, and when they want to extract money they pay dividend withholding. They would have paid less with a simple personal trust.
He visto compradores que constituyeron subsidiaria mexicana porque alguien les dijo que "así se deduce todo", y ahora están atrapados: pagan contador mexicano, pagan impuestos corporativos, y cuando quieren sacar el dinero pagan retención de dividendos. Hubieran pagado menos con un simple fideicomiso personal.
J'ai vu des acheteurs qui ont créé une filiale mexicaine parce que quelqu'un leur avait dit que « c'est comme ça qu'on déduit tout », et qui sont maintenant coincés : ils paient un comptable mexicain, ils paient l'impôt sur les sociétés, et quand ils veulent récupérer leur argent, ils paient une retenue sur les dividendes. Ils auraient payé moins avec un simple fidéicommis personnel.
I've seen Canadians who bought through their Inc. without consulting anyone who understood FAPI or the tax burden on passive income for CCPCs, and now they pay high taxes in Canada on rental income they never touched.
He visto canadienses que compraron vía su Inc. sin consultar a nadie que entendiera FAPI o la carga fiscal sobre ingreso pasivo de CCPCs, y ahora pagan impuestos altos en Canadá sobre renta que nunca tocaron.
J'ai vu des Canadiens qui ont acheté via leur Inc. sans consulter quiconque comprenait le FAPI ou la charge fiscale sur les revenus passifs des SPCC, et qui paient maintenant des impôts élevés au Canada sur des revenus locatifs qu'ils n'ont jamais touchés.
I've seen Americans who didn't confirm their trust's treatment under Revenue Ruling 2013-14 and received IRS letters questioning why they didn't file Form 3520.
He visto americanos que no confirmaron el tratamiento de su fideicomiso bajo Revenue Ruling 2013-14 y recibieron cartas del IRS cuestionando por qué no presentaron Form 3520.
J'ai vu des Américains qui n'ont pas confirmé le traitement de leur fidéicommis au regard du Revenue Ruling 2013-14 et qui ont reçu des lettres de l'IRS leur demandant pourquoi ils n'avaient pas déposé le formulaire 3520.
All these mistakes have something in common: the advice came from someone who knew the rules of one country, not both.
Todos estos errores tienen algo en común: el consejo vino de alguien que conocía las reglas de un solo país, no de ambos.
Toutes ces erreurs ont un point commun : le conseil émanait d'une personne qui connaissait les règles d'un seul pays, pas des deux.
Buying in Mexico through a foreign entity can be smart or it can be a costly mistake. The difference isn't in the nationality of your company or the name of the structure. It's in whether someone sat down to analyze your specific case: where the capital comes from, how you plan to use the property, what your exit horizon is, and how the tax rules on each side of the border interact.
Comprar en México a través de una entidad extranjera puede ser inteligente o puede ser un error costoso. La diferencia no está en la nacionalidad de tu empresa ni en el nombre de la estructura. Está en si alguien se sentó a analizar tu caso específico: de dónde viene el capital, cómo planeas usar la propiedad, cuál es tu horizonte de salida, y cómo interactúan las reglas fiscales de cada lado de la frontera.
Acheter au Mexique via une entité étrangère peut être intelligent ou se révéler une erreur coûteuse. La différence ne tient ni à la nationalité de votre entreprise ni au nom de la structure. Elle tient au fait que quelqu'un a pris le temps d'analyser votre cas particulier : d'où vient le capital, comment vous prévoyez d'utiliser la propriété, quel est votre horizon de sortie et comment les règles fiscales de chaque côté de la frontière interagissent.
If your accountant says "buy with your LLC" and has never closed a transaction in Mexico, get a second opinion from someone who has. And if your Mexican lawyer says "I can set up a subsidiary for you" without asking what implications that has in your home country, get a second opinion too.
Si tu contador te dice "compra con tu LLC" y nunca ha cerrado una operación en México, busca una segunda opinión de alguien que sí lo haya hecho. Y si tu abogado mexicano te dice "puedo constituirte una subsidiaria" sin preguntarte qué implicaciones tiene eso en tu país de origen, busca una segunda opinión también.
Si votre comptable vous dit « achète avec ta LLC » et n'a jamais conclu une transaction au Mexique, demandez un deuxième avis à quelqu'un qui l'a fait. Et si votre avocat mexicain vous dit « je peux te créer une filiale » sans vous demander quelles implications cela a dans votre pays d'origine, demandez également un deuxième avis.
The cost of that second opinion is a fraction of what you can lose by structuring wrong.
El costo de esa segunda opinión es una fracción de lo que puedes perder por estructurar mal.
Le coût de ce deuxième avis est une fraction de ce que vous pouvez perdre en structurant mal votre opération.
Before you sign, it's worth having someone analyze your specific case on both sides of the border. I offer a structure review — trust, LLC, Inc., or subsidiary — so you know which one fits before you commit, not after.
Antes de firmar, vale la pena que alguien analice tu caso específico de los dos lados de la frontera. Ofrezco una revisión de estructura — fideicomiso, LLC, Inc. o subsidiaria — para que sepas cuál te conviene antes de comprometerte, no después.
Avant de signer, il vaut la peine que quelqu'un analyse votre cas spécifique des deux côtés de la frontière. J'offre une révision de structure — fidéicommis, LLC, Inc. ou filiale — pour que vous sachiez laquelle vous convient avant de vous engager, pas après.
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