Pasaron dieciocho meses desde que firmaste en el showroom. El edificio está casi terminado y todos ustedes ya tienen llaves — el desarrollador los empujó a tomar posesión para deshacerse del costo de mantenimiento, con la promesa de que "el régimen de condominio ya casi sale". Pero en ese mismo edificio la situación real es desigual: algunos ya recibieron escritura, otros siguen esperando con llaves en mano desde hace meses, algunos están descubriendo que los acabados no fueron los prometidos, otros que su cajón de estacionamiento no es el que les asignaron en los planos. Lo raro es que todos ustedes firmaron el mismo contrato. El mismo día, en el mismo showroom, con el mismo agente. ¿Qué hizo la diferencia?
Dix-huit mois se sont écoulés depuis votre signature au showroom. L'immeuble est presque terminé, et vous avez tous déjà les clés — le promoteur vous a poussés à prendre possession pour cesser de payer les charges d'entretien de votre condo, en promettant que « le régime de copropriété est sur le point d'être constitué ». Mais dans ce même immeuble, la réalité est inégale : certains propriétaires ont déjà reçu leur escritura (l'acte notarié de propriété), d'autres attendent encore, les clés à la main, depuis des mois ; certains découvrent que les finitions ne sont pas celles promises, d'autres que leur place de stationnement n'est pas celle qui leur avait été attribuée sur les plans. Le plus étrange, c'est que vous avez tous signé le même contrat. Le même jour, dans le même showroom, avec le même agent. Qu'est-ce qui a fait la différence ?
Eighteen months have passed since you signed at the showroom. The building is almost finished, and all of you already have keys — the developer pushed you to take possession so he could stop paying maintenance on your unit, promising that "the condominium regime is about to come through." But inside that same building, the real situation is uneven: some owners already received their deed, others are still waiting with keys in hand after months, some are discovering that the finishes aren't what was promised, others that their parking space isn't the one assigned to them on the plans. The strange part is that you all signed the same contract. Same day, same showroom, same agent. What made the difference?
No fue el contrato. No fue el abogado que revisó las cláusulas. No fue la fecha en que firmaron. Fue otra cosa. Y es lo que voy a explicarte en este artículo, porque es lo que ningún agente de ventas va a decirte, y lo que la mayoría de los blogs de "los diez riesgos de comprar pre-construcción" no explican.
Ce n'était pas le contrat. Ce n'était pas l'avocat qui a révisé les clauses. Ce n'était pas la date de signature. C'était autre chose. Et c'est ce que je vais vous expliquer dans cet article, parce que c'est ce qu'aucun agent immobilier ne vous dira, et ce que la plupart des blogs du genre « les dix risques d'acheter en préconstruction » n'expliquent pas.
It wasn't the contract. It wasn't the lawyer who reviewed the clauses. It wasn't the date you signed. It was something else. And it's what I'm going to explain in this article, because it's what no sales agent is going to tell you, and what most of the "top ten risks of buying pre-construction" blogs don't explain.
Empiezo por ahí porque es la primera mentira que el comprador expat suele creer: que si tiene un buen abogado, ese abogado va a revisar el contrato, negociar cláusulas, conseguir escrow real, exigir tope de ajuste de precio, y proteger su inversión con redacción legal inteligente. Eso es lo que dicen diez mil artículos genéricos en internet. Es teoría bonita.
Je commence par là parce que c'est le premier mensonge auquel l'acheteur étranger a tendance à croire : qu'avec un bon avocat, celui-ci révisera le contrat, négociera les clauses, obtiendra un véritable compte séquestre (escrow), exigera un plafond sur les ajustements de prix et protégera son investissement par une rédaction juridique habile. C'est ce que disent dix mille articles génériques en ligne. Belle théorie.
I start here because it's the first lie that expat buyers tend to believe: that if they have a good lawyer, that lawyer will review the contract, negotiate clauses, secure real escrow, demand a cap on price adjustments, and protect their investment with clever legal drafting. That's what ten thousand generic articles online say. It's pretty theory.
En Vallarta y Bahía de Banderas, no funciona así.
À Vallarta et dans la Bahía de Banderas, ça ne fonctionne pas ainsi.
In Vallarta and Bahía de Banderas, it doesn't work that way.
El contrato de pre-venta que te pone el desarrollador enfrente es un contrato de adhesión. Está preimpreso, redactado por su abogado, diseñado para protegerlo a él. Y no lo va a cambiar, salvo en cosas menores — la fecha exacta de algún pago, tal vez algún detalle cosmético. Las cláusulas que realmente importan — escrow verdadero, fecha de entrega firme con penalidad por retraso, tope de ajuste de precio, penalidades recíprocas — esas no se mueven. Y el desarrollador no acepta escrow independiente porque justamente los pagos de pre-venta son con lo que financia la construcción. Pedirle que ese dinero se vaya a una cuenta fiduciaria liberada por avances de obra es pedirle que pague la construcción de su bolsillo. No lo va a hacer.
Le contrat de prévente que le promoteur vous présente est un contrat d'adhésion. Il est préimprimé, rédigé par son avocat, conçu pour le protéger lui. Et il ne le modifiera pas, sauf sur des points mineurs — la date exacte d'un paiement, peut-être un détail cosmétique. Les clauses qui comptent vraiment — un véritable compte séquestre, une date de livraison ferme assortie d'une pénalité de retard, un plafond d'ajustement de prix, des pénalités réciproques — celles-là ne bougent pas. Et le promoteur n'acceptera pas de compte séquestre indépendant, justement parce que les paiements de prévente sont ce qui finance la construction. Lui demander que cet argent aille dans un compte fiduciaire débloqué selon l'avancement des travaux, c'est lui demander de payer la construction de sa propre poche. Il ne le fera pas.
The pre-sale contract the developer puts in front of you is an adhesion contract. It's pre-printed, drafted by his lawyer, designed to protect him. And he won't change it, except on minor things — the exact date of a payment, maybe some cosmetic detail. The clauses that actually matter — real escrow, firm delivery date with penalty for delay, price adjustment cap, reciprocal penalties — those don't move. And the developer won't accept independent escrow because pre-sale payments are precisely what finances construction. Asking him to route that money to a trustee account released against construction progress is asking him to pay for construction out of his own pocket. He won't.
En una zona donde por cada unidad de preventa hay tres o cuatro compradores esperando, el desarrollador que te diga "déjame pensarlo" va a ver al siguiente comprador firmar mientras tú consultas con tu abogado. El apalancamiento del comprador individual es cero.
Dans une région où trois ou quatre acheteurs font la file pour chaque condo en prévente, le promoteur à qui vous dites « laissez-moi y réfléchir » verra l'acheteur suivant signer pendant que vous consultez votre avocat. Le pouvoir de négociation de l'acheteur individuel est nul.
In a region where three or four buyers are lined up for every pre-sale unit, the developer who tells you "let me think about it" is going to watch the next buyer sign while you consult your lawyer. The individual buyer's leverage is zero.
Existe una norma federal que supuestamente debería equilibrar esa asimetría: la NOM-247-SE-2021, vigente desde septiembre de 2022. Obliga a que los contratos de venta de vivienda se registren ante PROFECO, que estén en español con letra legible, que no contengan prestaciones desproporcionadas ni obligaciones abusivas, y establece garantías legales mínimas. Y la propia Ley Federal de Protección al Consumidor, en su artículo 87, es explícita: los contratos que deban registrarse y no se registren no producirán efectos para el consumidor.
Il existe une norme fédérale censée, en théorie, rééquilibrer cette asymétrie : la NOM-247-SE-2021, en vigueur depuis septembre 2022. Elle exige que les contrats de vente résidentielle soient enregistrés auprès de la PROFECO, rédigés en espagnol et en caractères lisibles, sans clauses disproportionnées ni obligations abusives, et elle établit des garanties légales minimales. Et la Loi fédérale sur la protection du consommateur (LFPC) elle-même, à son article 87, est explicite : les contrats qui doivent être enregistrés et qui ne le sont pas ne produisent pas d'effets pour le consommateur.
There's a federal regulation that should theoretically balance this asymmetry: NOM-247-SE-2021, in effect since September 2022. It requires residential sales contracts to be registered with PROFECO, written in Spanish with legible type, with no disproportionate terms or abusive obligations, and it establishes minimum legal warranties. And the Federal Consumer Protection Law itself, in its article 87, is explicit: contracts that should be registered and aren't do not produce effects for the consumer.
Hermoso en el papel. En la práctica, la mayoría de los contratos de pre-venta en Vallarta y Bahía de Banderas no incorporan la NOM-247. Los desarrolladores que sí la cumplen son la excepción, no la regla.
Magnifique sur papier. Dans les faits, la plupart des contrats de prévente à Vallarta et dans la Bahía de Banderas n'intègrent pas la NOM-247. Les promoteurs qui la respectent sont l'exception, pas la règle.
Beautiful on paper. In practice, most pre-sale contracts in Vallarta and Bahía de Banderas don't incorporate NOM-247. Developers who actually comply with it are the exception, not the rule.
La razón es la misma por la que muchos hoteles en la zona despiden injustificadamente a sus empleados: saben que solo una fracción mínima de los trabajadores despedidos va a ir a la Junta de Conciliación. El resto se fue sin liquidación completa. El ahorro neto justifica la multa eventual. Con la NOM-247 pasa lo mismo. El desarrollador calcula — con razón — que de los compradores que firman un contrato no registrado, una proporción muy pequeña consultará a un abogado que sepa de la norma, y de ese grupo, una proporción todavía menor llegará a PROFECO. El resto firmará sin saber que la norma existe. La matemática favorece al incumplimiento.
La raison est la même que celle qui pousse bien des hôtels de la région à congédier injustement leurs employés : ils savent que seule une infime fraction des travailleurs congédiés se rendra devant la Commission de conciliation. Les autres sont partis sans pleine indemnité. L'économie nette justifie l'amende éventuelle. Avec la NOM-247, c'est pareil. Le promoteur calcule — avec raison — que parmi les acheteurs qui signent un contrat non enregistré, une très faible proportion consultera un avocat au courant de la norme, et de ce groupe, une proportion plus faible encore se rendra à la PROFECO. Le reste signera sans savoir que la norme existe. Le calcul favorise le non-respect.
The reason is the same one why many hotels in the region fire employees unjustly: they know that only a tiny fraction of dismissed workers will go to the Labor Board. The rest walked away without full severance. The net savings justify the eventual fine. With NOM-247 it's the same. The developer calculates — correctly — that of the buyers who sign an unregistered contract, a very small share will consult a lawyer who knows about the regulation, and of that group, an even smaller share will reach PROFECO. The rest will sign without knowing the regulation exists. The math favors non-compliance.
Aquí hay un segundo detalle que importa: si intentas invocar la NOM-247 antes de la firma — decirle al desarrollador "oye, tu contrato no está registrado, tus cláusulas son abusivas, quiero que lo corrijas antes de que yo firme" — la respuesta, en términos más o menos educados, va a ser "entonces busca en otro lado". Y eso aplica a cualquier cláusula que intentes negociar. El desarrollador no te está ofreciendo un contrato; te está ofreciendo una unidad bajo condiciones no negociables. Tú decides si compras bajo esas condiciones o no.
Voici un deuxième détail qui compte : si vous tentez d'invoquer la NOM-247 avant la signature — en disant au promoteur « votre contrat n'est pas enregistré, vos clauses sont abusives, je veux que vous corrigiez cela avant que je signe » — la réponse, en termes plus ou moins polis, sera « alors cherchez ailleurs ». Et cela vaut pour toute clause que vous tenteriez de négocier. Le promoteur ne vous offre pas un contrat ; il vous offre un condo à des conditions non négociables. C'est à vous de décider si vous achetez à ces conditions ou non.
Here's a second detail that matters: if you try to invoke NOM-247 before signing — telling the developer "your contract isn't registered, your clauses are abusive, I want you to fix this before I sign" — the answer, in more or less polite terms, will be "then look somewhere else." And that applies to any clause you try to negotiate. The developer isn't offering you a contract; he's offering you a unit under non-negotiable conditions. You decide whether you buy under those conditions or not.
Eso no significa que la norma sea inútil. Significa que existe como escudo reactivo, no como protección preventiva. Puede invocarse cuando algo sale mal, pero no va a aparecer en tu contrato antes de que lo firmes.
Cela ne veut pas dire que la norme est inutile. Cela veut dire qu'elle existe comme bouclier réactif, et non comme protection préventive. On peut l'invoquer quand quelque chose tourne mal, mais elle n'apparaîtra pas dans votre contrat avant que vous le signiez.
That doesn't mean the regulation is useless. It means it exists as a reactive shield, not as preventive protection. It can be invoked when something goes wrong, but it's not going to show up in your contract before you sign it.
Buena pregunta. Y la respuesta honesta es: no para negociar tu contrato. Para algo mucho más útil, que te explico hacia el final.
Bonne question. Et la réponse honnête est : pas à négocier votre contrat. À quelque chose de bien plus utile, que je vous expliquerai vers la fin.
Good question. And the honest answer is: not to negotiate your contract. For something much more useful, which I'll explain toward the end.
Antes, déjame contarte qué va a pasar en el camino. Porque esto también nadie lo dice.
Avant cela, laissez-moi vous raconter ce qui va se passer en cours de route. Parce que ça non plus, personne ne le dit.
First, let me tell you what's going to happen along the way. Because nobody says this either.
Compras una unidad en pre-venta por cien mil dólares. En dieciocho o treinta y seis meses, cuando la recibas, esa misma unidad terminada vale ciento cincuenta, a veces doscientos mil dólares. Ese es el margen de ganancia honesto de la pre-construcción en Vallarta, y es real. La probabilidad de que pierdas tu capital completo es muy baja — menor a la que tú crees cuando estás firmando.
Vous achetez un condo en prévente pour cent mille dollars. Dans dix-huit ou trente-six mois, quand vous le recevez, ce même condo terminé en vaut cent cinquante, parfois deux cent mille. C'est la marge de profit honnête de la préconstruction à Vallarta, et elle est réelle. La probabilité de perdre la totalité de votre capital est très faible — plus faible que vous ne le croyez au moment de signer.
You buy a pre-sale unit for one hundred thousand dollars. In eighteen or thirty-six months, when you receive it, that same finished unit is worth one hundred fifty, sometimes two hundred thousand. That's the honest profit margin of pre-construction in Vallarta, and it's real. The probability that you'll lose your entire capital is very low — lower than you think it is when you're signing.
Pero ese margen no te lo regalan. Lo pagas con una moneda distinta al dinero. Lo pagas con meses de retraso respecto a la fecha que te prometieron — seis, doce, a veces más. Lo pagas con un régimen de condominio que se constituyó tarde o que todavía no se constituye cuando te entregan la unidad. Lo pagas con la posibilidad de que los acabados no sean los del render, que algunos electrodomésticos vengan sustituidos por "equivalentes" de menor marca, con correos sin contestar durante semanas, con llamadas que rebotan, con visitas a obra donde el encargado te dice "ya pronto, ya pronto".
Mais cette marge ne vous est pas offerte. Vous la payez dans une monnaie autre que l'argent. Vous la payez en mois de retard par rapport à la date promise — six, douze, parfois plus. Vous la payez par un régime de copropriété constitué en retard, ou pas encore constitué au moment où le condo vous est livré. Vous la payez par la possibilité que les finitions ne correspondent pas au rendu, que certains électroménagers soient remplacés par des « équivalents » de marque inférieure, par des courriels sans réponse pendant des semaines, des appels qui tombent dans le vide, des visites de chantier où le contremaître vous répond « bientôt, bientôt ».
But that margin isn't given to you. You pay for it in a different currency than money. You pay with months of delay against the date promised — six, twelve, sometimes more. You pay with a condominium regime that was constituted late, or still isn't constituted when the unit is delivered to you. You pay with the possibility that finishes won't match the render, that some appliances come substituted with lesser "equivalents," with emails unanswered for weeks, bounced phone calls, site visits where the foreman tells you "soon, soon."
No significa que todo esto te vaya a pasar a ti — significa que alguna combinación de esto le pasa a casi todos. Algunos proyectos se retrasan poco y entregan casi como prometieron. Otros se retrasan más y entregan con desviaciones. Ningún proyecto que yo haya visto se salva completamente. Si alguien te promete que su desarrollo es la excepción absoluta, está mintiendo o está vendiendo.
Cela ne veut pas dire que tout cela va vous arriver — cela veut dire qu'une certaine combinaison de ces problèmes arrive à presque tout le monde. Certains projets accusent un léger retard et livrent à peu près ce qui était promis. D'autres prennent plus de retard et livrent avec des écarts. Aucun projet que j'aie vu ne s'en tire complètement indemne. Si quelqu'un vous promet que son développement est l'exception absolue, il ment ou il vend.
That doesn't mean all of this is going to happen to you — it means some combination of it happens to almost everyone. Some projects delay slightly and deliver close to what was promised. Others delay more and deliver with deviations. No project I've seen gets a complete pass. If anyone promises that his development is the absolute exception, he's either lying or selling.
La pregunta no es si vas a tener algún dolor de cabeza. Es qué tan grave, y de qué lado del dolor de cabeza vas a terminar.
La question n'est pas de savoir si vous aurez des maux de tête. C'est de savoir à quel point ils seront graves, et de quel côté du mal de tête vous allez vous retrouver.
The question isn't whether you'll have some headache. It's how bad, and which side of the headache you'll end up on.
Regreso al escenario del inicio. Los cincuenta compradores firmaron el mismo contrato. Dieciocho meses después no están en la misma situación. ¿Qué hizo la diferencia?
Revenons à la scène du début. Cinquante acheteurs ont signé le même contrat. Dix-huit mois plus tard, ils ne sont pas dans la même situation. Qu'est-ce qui a fait la différence ?
Back to the opening scene. Fifty buyers signed the same contract. Eighteen months later, they aren't in the same situation. What made the difference?
Te cuento dos escenarios — uno cotidiano y uno extremo.
Je vais vous présenter deux scénarios — un ordinaire, un extrême.
Let me walk you through two scenarios — one routine, one extreme.
El escenario cotidiano: los acabados, los electrodomésticos, la bodega, el cajón.
Le scénario ordinaire : les finitions, les électroménagers, le rangement, la place de stationnement.
The routine scenario: finishes, appliances, storage, parking spot.
Este es el escenario que aplica a la enorme mayoría de los compradores en Vallarta. El desarrollador va a entregar el proyecto, va a haber escrituración tarde o temprano, nadie va a perder su capital. Pero lo que recibes — si la distribución quedó como tú la pediste, si los acabados son los que escogiste, si el cajón de estacionamiento es el que viste en plano, si la bodega está donde debía estar, si los electrodomésticos son la marca prometida — eso depende de una sola variable: qué tan presente estuviste durante la obra.
C'est le scénario qui s'applique à la grande majorité des acheteurs à Vallarta. Le promoteur va livrer le projet, les actes de propriété finiront par être délivrés tôt ou tard, personne ne perd son capital. Mais ce que vous recevez réellement — si l'aménagement correspond à ce que vous avez demandé, si les finitions sont celles que vous avez choisies, si la place de stationnement est celle que vous avez vue sur le plan, si le rangement est là où il devait être, si les électroménagers sont de la marque promise — tout cela dépend d'une seule variable : à quel point vous avez été présent pendant les travaux.
This scenario applies to the vast majority of buyers in Vallarta. The developer will deliver the project, there will be deeds sooner or later, nobody loses their capital. But what you actually receive — whether the layout is what you asked for, whether the finishes are the ones you chose, whether the parking spot is the one you saw on the plan, whether the storage is where it was supposed to be, whether the appliances are the brand promised — all of that depends on one variable: how present you were during construction.
Los compradores que se vuelven piedra en el zapato del desarrollador — los que llaman cada semana, los que aparecen en obra, los que escriben correos con fotos y planos, los que contratan a alguien local para que haga ese trabajo cuando ellos están en Toronto — reciben lo que pidieron. Los compradores que confían en el contrato, que asumen que "lo firmado está firmado y se cumplirá", reciben lo que quedó en bodega. No por mala fe necesariamente — porque el maestro albañil trabajó con lo que tenía a mano, porque el proveedor no surtió el piso que pediste, porque el electricista instaló donde le dijeron y nadie lo corrigió a tiempo. La atención se va donde está el ruido.
Les acheteurs qui deviennent un caillou dans la chaussure du promoteur — ceux qui appellent chaque semaine, se présentent sur le chantier, envoient des courriels avec photos et plans, embauchent quelqu'un sur place pour le faire à leur place quand ils sont à Toronto — reçoivent ce qu'ils ont demandé. Les acheteurs qui se fient au contrat, qui présument que « ce qui est signé est signé et sera respecté », reçoivent ce qui restait dans l'entrepôt. Pas nécessairement par mauvaise foi — parce que le maçon a travaillé avec ce qu'il avait sous la main, parce que le fournisseur n'a pas livré le plancher que vous aviez demandé, parce que l'électricien a installé là où on le lui avait dit et que personne ne l'a corrigé à temps. L'attention va là où il y a du bruit.
Buyers who turn themselves into a stone in the developer's shoe — the ones who call every week, show up on site, send emails with photos and plans, hire someone local to do that work when they're in Toronto — receive what they asked for. Buyers who trust the contract, who assume "what's signed is signed and will be honored," receive what's left in the warehouse. Not necessarily out of bad faith — because the foreman worked with what he had on hand, because the supplier didn't deliver the floor you requested, because the electrician installed where he was told and nobody corrected him in time. Attention goes where the noise is.
El escenario extremo: cuando el desarrollador tiene problemas de liquidez.
Le scénario extrême : quand le promoteur a des problèmes de liquidités.
The extreme scenario: when the developer has liquidity problems.
Este es menos frecuente pero sí pasa. Te cuento dos casos reales, sin nombres, porque se repiten en versiones parecidas cuando un proyecto se complica.
C'est moins fréquent, mais ça arrive. Laissez-moi vous raconter deux cas réels, sans noms, parce qu'ils se répètent sous des formes semblables chaque fois qu'un projet se complique.
This is less frequent but it happens. Let me tell you two real cases, no names, because they repeat in similar versions whenever a project gets complicated.
Zona norte de Puerto Vallarta. Un desarrollo de cincuenta unidades. Al terminar la construcción, el desarrollador entregó posesión física a todos los compradores — llaves, acceso al edificio, derecho de ocupar o rentar. Pero el régimen de propiedad en condominio todavía no estaba constituido, y sin régimen constituido, la escritura individual no puede otorgarse. Sumado a eso, el desarrollador tenía crédito hipotecario con la institución que financió la obra y no lo había liquidado. Resultado: la posesión existía, la escritura no.
Nord de Puerto Vallarta. Un développement de cinquante condos. À la fin de la construction, le promoteur a remis la possession physique à tous les acheteurs — clés, accès à l'immeuble, droit d'occuper ou de louer. Mais le régime de copropriété n'était toujours pas constitué, et sans régime constitué, l'escritura individuelle ne peut être délivrée. À cela s'ajoutait que le promoteur avait un prêt hypothécaire auprès de l'institution qui avait financé les travaux, et qu'il ne l'avait pas remboursé. Résultat : la possession existait, l'escritura, non.
North Puerto Vallarta. A fifty-unit development. At the end of construction, the developer handed physical possession to all buyers — keys, building access, right to occupy or rent. But the condominium property regime still wasn't constituted, and without a constituted regime, the individual deed can't be issued. On top of that, the developer had a mortgage with the institution that financed construction and hadn't paid it off. Result: possession existed, the deed didn't.
Ahí empezó la verdadera batalla. De los cincuenta compradores, solo la mitad terminó recibiendo su escritura. Los compradores presentes — los que se hicieron visibles con regularidad en la oficina de administración del edificio, los que llamaban, los que escribían, los que aparecían sin cita, los que contrataron a un administrador local o a un abogado para que hiciera ese trabajo cuando ellos estaban en Toronto o Denver — tuvieron una probabilidad muy superior de estar entre la mitad escriturada. Los compradores que asumieron que "ya les llegaría el turno" tuvieron una probabilidad muy superior de quedar fuera. No es que la presencia garantice la escritura. Es que reduce dramáticamente las probabilidades de quedarse sin ella.
C'est là que la vraie bataille a commencé. Sur les cinquante acheteurs, seule la moitié a fini par recevoir son escritura. Les acheteurs présents — ceux qui se rendaient régulièrement au bureau d'administration de l'immeuble, qui appelaient, qui écrivaient, qui se présentaient sans rendez-vous, qui avaient embauché un gestionnaire ou un avocat local pour le faire pendant qu'ils étaient à Toronto ou à Denver — avaient une probabilité bien plus élevée de figurer dans la moitié qui a obtenu ses escrituras. Les acheteurs qui ont présumé que « leur tour viendrait » avaient une probabilité bien plus élevée d'être laissés de côté. Ce n'est pas que la présence garantit l'escritura. C'est qu'elle réduit considérablement la probabilité de ne pas l'obtenir.
That's where the real battle began. Of the fifty buyers, only half ended up receiving their deed. The present buyers — the ones who showed up regularly at the building's administration office, who called, who wrote, who arrived without appointments, who hired a local manager or lawyer to do that work while they were in Toronto or Denver — had a much higher probability of being in the half that got deeds. Buyers who assumed "their turn will come" had a much higher probability of being left out. It's not that presence guarantees the deed. It's that it dramatically reduces the probability of not getting it.
El matiz que quiero subrayar: la insistencia que importa no es durante la construcción — durante la obra el contrato te tiene atado, no hay nada que decidir. La insistencia importa después de que recibes posesión y antes de que recibas escritura, que es el limbo más peligroso de toda la operación. Puede durar uno, dos, tres, cinco años. Y durante ese limbo, el que está presente reduce el riesgo de quedarse atrás; el que está ausente lo aumenta sustancialmente.
La nuance que je tiens à souligner : l'insistance qui compte n'est pas pendant la construction — durant les travaux, le contrat vous tient ligoté, il n'y a rien à décider. L'insistance compte après que vous avez pris possession et avant que vous receviez l'escritura, ce qui est le purgatoire le plus dangereux de toute l'opération. Cela peut durer un, deux, trois, cinq ans. Et durant ce purgatoire, l'acheteur présent réduit le risque de rester à la traîne ; l'acheteur absent l'augmente substantiellement.
The nuance I want to underline: the insistence that matters isn't during construction — during construction the contract has you tied down, there's nothing to decide. Insistence matters after you receive possession and before you receive the deed, which is the most dangerous limbo in the entire operation. It can last one, two, three, five years. And during that limbo, the buyer who's present reduces the risk of falling behind; the buyer who's absent increases it substantially.
Zona sur de Puerto Vallarta. Un desarrollo donde el desarrollador solicitó un crédito hipotecario con todo el inventario como garantía, hace aproximadamente quince años, en un momento donde el proyecto ya estaba por entregarse. Nunca pagó ese crédito. Los compradores — extranjeros casi todos — se encontraron de pronto con que la unidad que habían comprado estaba gravada por una hipoteca que no era suya. Algunos compradores están protegidos hoy por procesos legales que se iniciaron precisamente porque fueron compradores insistentes. Otros siguen en proceso quince años después.
Sud de Puerto Vallarta. Un développement où le promoteur a contracté un prêt hypothécaire avec l'ensemble de l'inventaire en garantie, il y a environ quinze ans, à un moment où le projet était sur le point d'être livré. Il n'a jamais remboursé ce prêt. Les acheteurs — presque tous des étrangers — se sont soudain retrouvés avec le condo qu'ils avaient acheté grevé d'une hypothèque qui n'était pas la leur. Certains de ces acheteurs sont protégés aujourd'hui par des procédures judiciaires qui ont justement été lancées parce qu'ils étaient des acheteurs insistants. D'autres sont toujours en procédure, quinze ans plus tard.
South Puerto Vallarta. A development where the developer took out a mortgage with the entire inventory as collateral, roughly fifteen years ago, at a moment when the project was near delivery. He never paid that mortgage. The buyers — almost all foreigners — suddenly found that the unit they had purchased was encumbered by a mortgage that wasn't theirs. Some of those buyers are protected today by legal processes that began precisely because they were insistent buyers. Others are still in process fifteen years later.
La moraleja de ambos escenarios — el cotidiano y el extremo — es la misma:
La morale des deux scénarios — l'ordinaire et l'extrême — est la même :
The moral of both scenarios — the routine and the extreme — is the same:
El desarrollador no es tu amigo. Tampoco es tu enemigo. Es un operador con recursos finitos, muchos compradores simultáneos, múltiples proveedores que le piden dinero, y prioridades que asignar todos los días. Bajo esa realidad, la atención se reparte donde está el ruido. El comprador que llama cada dos semanas se mueve al frente de la fila; el que llama cada seis meses se queda atrás.
Le promoteur n'est pas votre ami. Il n'est pas votre ennemi non plus. C'est un opérateur aux ressources limitées, avec de nombreux acheteurs simultanés, plusieurs fournisseurs qui réclament leur argent, et des priorités à répartir chaque jour. Dans cette réalité, l'attention va là où il y a du bruit. L'acheteur qui appelle toutes les deux semaines passe à l'avant de la file ; celui qui appelle tous les six mois reste à l'arrière.
The developer isn't your friend. He isn't your enemy either. He's an operator with finite resources, many simultaneous buyers, multiple suppliers asking for money, and priorities to assign every day. Under that reality, attention goes where the noise is. The buyer who calls every two weeks moves to the front of the line; the one who calls every six months stays at the back.
Esto no es cinismo. Es cómo funciona la atención humana bajo escasez. Y aplica al desarrollador de Vallarta igual que al de cualquier otra parte del mundo.
Ce n'est pas du cynisme. C'est ainsi que fonctionne l'attention humaine sous la rareté. Et cela s'applique au promoteur de Vallarta exactement comme à n'importe quel promoteur ailleurs dans le monde.
This isn't cynicism. It's how human attention works under scarcity. And it applies to the Vallarta developer the same way it applies to any developer anywhere else in the world.
Por cierto: el desarrollador sí acepta modificaciones a tu unidad, siempre que no toques estructura. Distribución interior, acabados específicos, electrodomésticos diferentes, ubicación de tomas de corriente. Eso te lo hace porque no le cuesta más — de hecho a veces te lo cobra. Pero si pides modificaciones y no supervisas obra periódicamente, lo más probable es que te entreguen otra cosa.
D'ailleurs : le promoteur accepte les modifications à votre condo, tant que vous ne touchez pas à la structure. Aménagement intérieur, finitions précises, électroménagers différents, emplacement des prises électriques. Il le fait parce que cela ne lui coûte pas plus cher — il vous le facture même parfois. Mais si vous demandez des modifications et que vous ne supervisez pas les travaux régulièrement, on vous livrera fort probablement autre chose.
By the way: the developer does accept modifications to your unit, as long as you don't touch structure. Interior layout, specific finishes, different appliances, location of electrical outlets. He does that for you because it doesn't cost him more — sometimes he even charges you for it. But if you request modifications and don't supervise the work periodically, most likely you'll be delivered something else.
Aquí un consejo muy concreto que le di recientemente a un cliente que lo estaba viviendo: no basta con entregarle al desarrollador el plano completo una vez. Incluso visitando obra una vez por semana, los contratistas siguen haciendo las cosas a su manera si no tienen las instrucciones visibles físicamente en el sitio donde están trabajando. La solución práctica: imprime hojas individuales, una por cada modificación específica, cada una indicando exactamente qué se hace en ese lugar. Lamínalas. Pégalas en el muro, en el piso, en el techo — donde sea pertinente. Una hoja laminada por cada lugar donde vas a hacer cambios. Eso elimina el clásico "es que no te entendí" o "es que no vi el plano". Queda imposible no ver lo que debe hacerse.
Voici un conseil très concret que j'ai donné récemment à un client qui vivait exactement cela : il ne suffit pas de remettre le plan complet au promoteur une seule fois. Même en visitant le chantier une fois par semaine, les entrepreneurs continuent de faire les choses à leur façon si les instructions ne sont pas physiquement visibles à l'endroit même où ils travaillent. La solution pratique : imprimez des feuilles individuelles, une pour chaque modification précise, chacune indiquant exactement ce qui doit être fait à cet endroit. Plastifiez-les. Collez-les sur le mur, le plancher, le plafond — partout où c'est pertinent. Une feuille plastifiée par endroit où vous faites des changements. Cela élimine le classique « je n'avais pas compris » ou « je n'avais pas vu le plan ». Il devient impossible de ne pas voir ce qui doit être fait.
Here's a very concrete tip I recently gave a client who was living through this: it's not enough to hand the developer the full plan once. Even visiting the site once a week, contractors keep doing things their way if the instructions aren't physically visible at the spot where they're working. The practical solution: print individual sheets, one for each specific modification, each showing exactly what gets done at that location. Laminate them. Stick them on the wall, floor, ceiling — wherever applicable. One laminated sheet per location where you're making changes. That eliminates the classic "I didn't understand" or "I didn't see the plan." It becomes impossible not to see what needs to happen.
La supervisión durante la obra no es paranoia. Es el costo mínimo para subir las probabilidades de que lo que pediste se parezca a lo que recibes.
La supervision pendant les travaux n'est pas de la paranoïa. C'est le coût minimal pour augmenter la probabilité que ce que vous avez demandé ressemble à ce que vous recevez.
Supervision during construction isn't paranoia. It's the minimum cost to increase the probability that what you asked for resembles what you receive.
Y cuando termine la obra y recibas posesión, la supervisión no termina — cambia de ubicación. Se muda de la obra a la oficina de administración del edificio, que normalmente es la misma oficina del desarrollador durante los primeros años. Ahí es donde se decide, en la práctica, quién avanza primero en la fila de escrituración, quién recibe los documentos finales del régimen de condominio, quién recibe respuesta a sus reclamos de garantía. La regla es la misma: el que está presente reduce su riesgo. El que se va confiado a esperar, lo aumenta.
Et quand les travaux se terminent et que vous prenez possession, la supervision ne s'arrête pas — elle change d'endroit. Elle passe du chantier au bureau d'administration de l'immeuble, qui est normalement le même que le bureau du promoteur durant les premières années. C'est là que se décide, dans les faits, qui avance en premier dans la file pour les escrituras, qui reçoit les documents finaux du régime de copropriété, qui obtient une réponse à ses réclamations de garantie. La règle est la même : l'acheteur présent réduit son risque. L'acheteur qui s'en va en faisant confiance que les choses se feront l'augmente.
And when construction ends and you receive possession, supervision doesn't end — it moves. It moves from the construction site to the building's administration office, which is normally the same as the developer's office during the first few years. That's where, in practice, the decisions get made about who advances first in the deed queue, who receives the final condominium regime documents, who gets a response to warranty claims. The rule is the same: the buyer who's present reduces his risk. The buyer who walks away trusting that things will happen increases it.
Los compradores que viven en la unidad que acaban de recibir — o que viven en la zona — tienen la ventaja de poder visitar esa oficina prácticamente a diario sin que represente esfuerzo extra, porque están ahí. Los compradores que regresan a Toronto, Calgary o Denver después de tomar posesión necesitan armar el mecanismo equivalente: contratar a alguien local — administrador, abogado, representante — o pedirle a alguien de confianza que haga esas visitas por ellos. No es un lujo. Es parte del costo de operar a distancia un activo en un mercado donde la presencia vale más que el papel.
Les acheteurs qui habitent le condo qu'ils viennent de recevoir — ou qui vivent dans la région — ont l'avantage de pouvoir se rendre à ce bureau pratiquement tous les jours sans que cela représente un effort supplémentaire, parce qu'ils sont déjà sur place. Les acheteurs qui retournent à Toronto, Calgary ou Denver après avoir pris possession doivent mettre en place le mécanisme équivalent : embaucher quelqu'un sur place — gestionnaire, avocat, représentant — ou demander à une personne de confiance de faire ces visites à leur place. Ce n'est pas un luxe. Cela fait partie du coût de gérer à distance un actif dans un marché où la présence vaut plus que le papier.
Buyers who live in the unit they just received — or who live in the area — have the advantage of being able to visit that office practically every day without it being extra effort, because they're already there. Buyers who return to Toronto, Calgary, or Denver after taking possession need to assemble the equivalent mechanism: hire someone local — manager, lawyer, representative — or ask someone trusted to make those visits on their behalf. It's not a luxury. It's part of the cost of operating an asset remotely in a market where presence is worth more than paper.
El mercado de pre-construcción que encuentras hoy en Vallarta y Bahía de Banderas no existía hace veinticinco años. Nació entre 2000 y 2008, en un ciclo que coincidió con cambios de uso de suelo en la zona costera y con la entrada simultánea de un grupo amplio de desarrolladores nuevos, muchos sin historial previo en el sector. Ese primer ciclo construyó proyectos emblemáticos que hoy siguen en pie, pero también dejó a una cantidad significativa de compradores extranjeros con problemas de escrituración que se arrastraron años, y — un detalle importante que muchos contratos de aquella época todavía usan como plantilla — designación de tribunales en estados distantes como jurisdicción para resolver disputas.
Le marché de la préconstruction que vous trouvez aujourd'hui à Vallarta et dans la Bahía de Banderas n'existait pas il y a vingt-cinq ans. Il est né entre 2000 et 2008, dans un cycle qui a coïncidé avec des changements de zonage le long de la bande côtière et avec l'arrivée simultanée d'un large groupe de nouveaux promoteurs, plusieurs sans antécédents dans le secteur. Ce premier cycle a bâti des projets emblématiques toujours debout aujourd'hui, mais il a aussi laissé un nombre important d'acheteurs étrangers aux prises avec des problèmes de délivrance d'escrituras qui se sont étirés sur des années, et — un détail important que bien des contrats de cette époque utilisent encore comme modèle — la désignation de tribunaux d'États éloignés comme for de règlement des litiges.
The pre-construction market you find today in Vallarta and Bahía de Banderas didn't exist twenty-five years ago. It was born between 2000 and 2008, in a cycle that coincided with zoning changes along the coastal strip and with the simultaneous entry of a broad group of new developers, many with no prior track record in the sector. That first cycle built emblematic projects still standing today, but it also left a significant number of foreign buyers with deed-issuance problems that dragged on for years, and — an important detail that many contracts from that era still use as a template — designation of courts in distant states as the forum for resolving disputes.
Ese detalle vale la pena subrayarlo: revisa la cláusula de jurisdicción en cualquier contrato de pre-venta que te pongan enfrente. Un desarrollador serio designa tribunales locales — Puerto Vallarta, Bahía de Banderas. Un contrato que designa tribunales en otra entidad federativa te está diciendo, antes de firmar, que si algo sale mal vas a tener que litigar a cientos o miles de kilómetros de tu propiedad. Eso solo ya es una bandera.
Ce détail mérite d'être souligné : vérifiez la clause attributive de juridiction dans tout contrat de prévente qu'on vous présente. Un promoteur sérieux désigne les tribunaux locaux — Puerto Vallarta, Bahía de Banderas. Un contrat qui désigne les tribunaux d'un autre État vous dit, avant même que vous signiez, que si quelque chose tourne mal, vous devrez plaider à des centaines, voire des milliers de kilomètres de votre propriété. À lui seul, c'est un signal d'alarme.
That detail is worth highlighting: review the jurisdiction clause in any pre-sale contract put in front of you. A serious developer designates local courts — Puerto Vallarta, Bahía de Banderas. A contract designating courts in another state is telling you, before you sign, that if something goes wrong you'll have to litigate hundreds or thousands of kilometers from your property. That alone is a flag.
La historia no aparece en los brochures, pero explica por qué los desarrolladores con veinte años de historial verificable en la zona son precisamente los que sobrevivieron a ese primer ciclo. Los que no sobrevivieron, no están. Y algunos de los proyectos construidos en aquella época siguen arrastrando hoy problemas de régimen de condominio, escrituración o administración que vienen de entonces. Estás entrando al segundo ciclo de este mercado, no al primero. Úsalo a tu favor.
Cette histoire n'apparaît pas dans les brochures, mais elle explique pourquoi les promoteurs ayant vingt ans d'antécédents vérifiables dans la région sont précisément ceux qui ont survécu à ce premier cycle. Ceux qui n'ont pas survécu ne sont plus là. Et certains des projets bâtis à cette époque traînent encore aujourd'hui des problèmes de régime de copropriété, de délivrance d'escrituras ou d'administration qui remontent à ce moment-là. Vous entrez dans le deuxième cycle de ce marché, pas dans le premier. Servez-vous-en à votre avantage.
This history doesn't show up in the brochures, but it explains why developers with twenty years of verifiable track record in the area are precisely the ones who survived that first cycle. The ones who didn't survive are no longer here. And some of the projects built during that era are still dragging issues today with their condominium regime, deed issuance, or administration that go back to then. You're entering the second cycle of this market, not the first. Use that to your advantage.
Si el contrato no se negocia, si la NOM-247 no se invoca en la firma sino después, si los problemas operativos son estadísticamente inevitables — ¿entonces qué puede hacer un abogado por ti antes de que firmes?
Si le contrat ne se négocie pas, si la NOM-247 ne s'invoque pas à la signature mais plus tard, si les problèmes opérationnels sont statistiquement inévitables — alors que peut réellement faire un avocat pour vous avant que vous signiez ?
If the contract isn't negotiated, if NOM-247 gets invoked not at signing but later, if operational problems are statistically inevitable — then what can a lawyer actually do for you before you sign?
Una cosa sola, pero la más importante de todas: verificar al desarrollador.
Une seule chose, mais la plus importante de toutes : vérifier le promoteur.
One thing only, but the most important of all: verify the developer.
No tiene que ver con redactar cláusulas. Tiene que ver con investigar quién está del otro lado de la mesa. Y esto sí marca la diferencia entre comprar con un desarrollador que va a llegar al final del proyecto, aunque con fricción en el camino, y un desarrollador que no va a llegar al final, con cualquier monto de anticipo ya transferido.
Cela n'a rien à voir avec la rédaction de clauses. Cela consiste à enquêter sur qui se trouve de l'autre côté de la table. Et c'est bien ce qui fait la différence entre acheter d'un promoteur qui se rendra au bout du projet — avec de la friction en chemin — et un promoteur qui ne se rendra pas au bout, avec un acompte déjà versé, peu importe le montant.
It's not about drafting clauses. It's about investigating who's on the other side of the table. And this does mark the difference between buying from a developer who will reach the end of the project — with friction along the way — and a developer who won't reach the end, with any amount of deposit already transferred.
El checklist se reduce a lo esencial:
La liste de vérification se résume à l'essentiel :
The checklist narrows down to the essentials:
Esos seis puntos son el trabajo real que un abogado hace para ti antes de que firmes. Ese es el valor agregado. No es negociar un contrato que no se va a negociar — es verificar con quién estás firmando.
Ces six points constituent le vrai travail qu'un avocat accomplit pour vous avant que vous signiez. C'est là qu'est la valeur ajoutée. Il ne s'agit pas de négocier un contrat qui ne se négociera pas — il s'agit de vérifier avec qui vous signez.
Those six points are the real work a lawyer does for you before you sign. That's the value. It's not negotiating a contract that won't be negotiated — it's verifying who you're signing with.
La pre-construcción en Vallarta y Bahía de Banderas es una inversión razonable. La probabilidad de perder el capital completo es muy baja. El margen de ganancia, entre el precio de entrada y el valor al recibir, es real. Para muchos compradores extranjeros, es la mejor puerta de entrada al mercado inmobiliario de la zona.
La préconstruction à Vallarta et dans la Bahía de Banderas est un investissement raisonnable. La probabilité de perdre la totalité de votre capital est très faible. La marge de profit, entre le prix d'entrée et la valeur à la livraison, est réelle. Pour bien des acheteurs étrangers, c'est la meilleure porte d'entrée sur le marché immobilier de la région.
Pre-construction in Vallarta and Bahía de Banderas is a reasonable investment. The probability of losing your entire capital is very low. The profit margin between entry price and value upon delivery is real. For many foreign buyers, it's the best entry point into the area's real estate market.
Pero no es una inversión sin costo. El costo real no son los cien mil dólares que pones de anticipo. Son los dieciocho a treinta y seis meses de incertidumbre, de correos sin respuesta, de visitas a obra, de acabados que pueden no ser los prometidos, de régimen de condominio que se constituye tarde, de la sensación constante de que estás empujando sobre una inercia que preferiría ir para otro lado. Esa fricción existe en toda inversión, no solo en esta — pero aquí es particularmente concentrada.
Mais ce n'est pas un investissement sans coût. Le vrai coût, ce ne sont pas les cent mille dollars que vous versez en acompte. Ce sont les dix-huit à trente-six mois d'incertitude, de courriels sans réponse, de visites de chantier, de finitions qui ne correspondent peut-être pas à ce qui était promis, de régime de copropriété constitué en retard, de cette sensation constante de pousser contre une inertie qui préférerait aller dans une autre direction. Cette friction existe dans tout investissement, pas seulement dans celui-ci — mais ici, elle est particulièrement concentrée.
But it's not a cost-free investment. The real cost isn't the hundred thousand dollars you put down as deposit. It's the eighteen to thirty-six months of uncertainty, unanswered emails, site visits, finishes that may not match what was promised, condominium regime constituted late, the constant sensation that you're pushing against an inertia that would rather move in a different direction. That friction exists in every investment, not just this one — but here it's particularly concentrated.
Si aceptas ese costo emocional, la pre-construcción tiene sentido. Si no lo aceptas, compra propiedad terminada y paga la prima. Es tu decisión, pero debe ser informada.
Si vous acceptez ce coût émotionnel, la préconstruction a du sens. Si vous ne l'acceptez pas, achetez une propriété terminée et payez la prime. C'est votre décision, mais elle doit être éclairée.
If you accept that emotional cost, pre-construction makes sense. If you don't accept it, buy finished property and pay the premium. It's your call, but it should be informed.
Y cuando decidas entrar, recuerda las tres cosas que sí están bajo tu control: verifica al desarrollador antes de firmar, supervisa la obra periódicamente durante la construcción, y mantente presente frente a la oficina del desarrollador después de recibir posesión hasta que tengas tu escritura en mano. No hay cláusula en el mundo que sustituya esas tres cosas. Ninguna de las tres garantiza éxito — pero las tres juntas reducen dramáticamente tu riesgo.
Et quand vous déciderez de vous lancer, rappelez-vous les trois choses qui, elles, sont sous votre contrôle : vérifiez le promoteur avant de signer, supervisez les travaux régulièrement pendant toute la construction, et restez présent au bureau du promoteur après la prise de possession jusqu'à ce que vous ayez votre escritura en main. Aucune clause au monde ne remplace ces trois choses. Aucune des trois ne garantit le succès — mais les trois ensemble réduisent considérablement votre risque.
And when you decide to go in, remember the three things that actually are within your control: verify the developer before signing, supervise construction periodically throughout the build, and stay present at the developer's office after taking possession until you have your deed in hand. No clause in the world substitutes for those three things. None of the three guarantees success — but the three together dramatically reduce your risk.
Independent verification of the developer, land registry status, open disputes, and corporate viability — before you sign. Or local representation against the developer's office if you've already signed and need someone on the ground.
Verificación independiente del desarrollador, situación registral del terreno, pleitos abiertos, y viabilidad corporativa — antes de firmar. O representación local frente al desarrollador si ya firmaste y necesitas a alguien presente.
Vérification indépendante du promoteur, situation du terrain au registre, litiges en cours et viabilité corporative — avant que vous signiez. Ou représentation locale auprès du bureau du promoteur si vous avez déjà signé et qu'il vous faut quelqu'un sur le terrain.
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